Budapests 23 distrikt: VIII

Distrikt åtta är en hård nöt att knäcka. Å ena sidan ligger distriktet "guldriktigt" mitt i staden, och har några verkligt vackra och spännande delar; å andra sidan är "åttan" ("nyócker") stadens Rosengård, med flest våldsbrott per invånare - även om det i Budapest som helhet är mycket fredligare än t.ex i centrala Stockholm. I många städer runt jorden ligger områden med liknande befolkningsmix som åttonde distriktet, mest i utkanten av städer, men här har man helt enkelt "glömt" att satsa på förnyelse och stadsplanering i ett område som ligger lika centralt som t.ex Söder Mälarstrand i Stockholm - en ganska unik situation.

Ur investeringssynpunkt talar vi här om att ha lång andhämtning. Att köpa ett helt flervåningshus eller ett våningsplan av ett hus i åttonde, kan kosta så lite som ett radhus i utkanten av Göteborg, men vara ytterst spännande på 15-25 års sikt, då principen "läga läga läga" kommer att bära investeringen. Tills dess heter det dock att ligga lågt och inte förvänta stora pengar i hyresintäkter eller i värdestegring.

De innersta delarna av åttonde distriktet, området runt Nationalmuseum, Radiohuset, Kalvintorget och Astoria ligger lite bättre till när det gäller husens tillstånd och grannarnas sociala standing - där hittas liknande förutsättningar som i sjunde distriktet fast till kanske 20% lägre pris. 

Budapests 23 distrikt: VII.

Det sjunde distriktet är också ett av de mindre, innerstadsdistrikten. I princip består inre delen av sjunde distriktet av det forna judiska bostadsområdet, som i slutskedet av andra världskriget också blev till Budapests ghetto. Världens andra största synagoga (efter den i New York) står just här. Om man söker efter ett område med "feeling" i Budapest, så ärdet just "sjunde", dvs "Hétker" på ungerska, som är det rätta valet.

Otaliga barer, små designbutiker, hostels och sköna lummiga innergårdar har skapat en miljö som är just typiskt enastående för Budapest, och som i min mening inte kan hittas någon annanstans i Europa, kanske med undantag för Berlin-Mitte, där en liknande livsglädje kan spåras.

Själva distriktet sträcker sig även utanför ringvägen (körút), men områdena utanför kan inte betecknas som intressanta ur investeringssynpunkt, eftersom alla pengar som staden lagt på att renovera gator, torg och byggnader i sjunde distriktet tillkom just området INNANFÖR ringvägen, vilket kan tyckas orättvist, men det är nu så det är.

Eftersom nattlivet är påtagligt i denna del av staden, är det viktigt att välja objekt noggrannt. Idag säljs många fastigheter långt under deras värde just pga att ägaren inte tål festande ungdomar långt in på natten - det är olyckligt om man hamnar i samma situation. I sjunde distriktet fungerar uthyrning till turister alldeles utmärkt, eftersom det är just hit alla weekend-resenärer åker. Det är bara att gå nerför trappan och ut i vimlet på gatan - och det alla nätter i veckan nästan hela året.

Prisnivån i sjunde distriktet är lågt. Byggnaderna däremot är inte så pampiga som i femte eller sjätte distriktet, men håller god sekelskifts standard, kanske med lite mindre utsmyckningar än på andra ställen.

Stadens absoluta mittpunkt, där alla tunnelbanelinjer strömmar samman ligger just på gränsen till sjunde distriktet vid Deák tér och mondäna, nyrenoverade Károly Körút, den "lilla ringvägen!" - detta området kan anses som stadens bästa plats att investera i.

Budapests 23 distrikt: VI.

Det sjätte distriktet, i princip paradgatan, boulevarden, "Andrássy út", samt 3-4 gatustråk både till höger och till vänster om denna "Budapests Kungsgata", är ett av Budapests mindre distrikt, men ett av de hetaste platserna för investeringar - åtminstone de senaste 20 åren. Stadens dyraste kvadratmeterpriser betalas än idag antingen uppe i slottskvarteret eller just här, på stadens praktfullaste gata där alla stora märken, från Gucci, över Armani till Hermés har sina butiker.

Andrássy boulevarden är listat som ett UNESCO världsarv, med sina praktfulla sekelskifteshus, operan, Oktogon, Kodály Körönd, samt kontinentala Europas första tunnelbana som i princip löper just under asfalten.

Just faktumet att vi talar om ett UNESCO världsarv gör det extra knepigt att investera på själva Andrássy boulevarden: Mängder av ofta oförutsägbara regler måste beaktas om man t.ex. vill renovera fönster, eller kanske rent utav måla fassaden. Många investerare från främst Spanien och Irland köpte dyra vindslokaler för att transförmera dem till lyxiga takvåningar, bara för att senare få reda på att inga takförnster tillåts - dessa investeringar klassas som några av de sämsta som gjorts i Östeuropa sedan 1990-talet.

Gatorna i "andra ledet", dvs. strax bredvid själva boulevarden bjuder en mer blandad bild. Nära V. distriktet, mot innerstan, kan man fortfarande få fina våningar för ett normalt pris - dessa förväntas också stiga i värde redan de kommande 3-5 åren. Husen är vackert renoverade med många kontor och byråer som hyresgäster eller ägare.

Längre mot nordväst, mot järnvägsstationen "Nyugati p.u." samt riktning sydöst, mot VII. distriktets mer yttre delar är priserna fortfarande låga, men mest p.g.a. att vi här har en mer blandad bild. Orenoverade hus med fuktiga innergårdar och delvis mycket fattig ägarstruktur står sida vid sida med nyrenoverade eller nybyggda objekt med trendiga caféer och affärer. En investering i sjätte distriktet kräver noga eftertanke och planering, men kan vara ett mycket bra val om man gör rätt val.

Budapests 23 distrikt: V.

Det femte distriktet, "belváros", dvs innerstan, är stadens medelpunkt och landets finansiella och politiska centrum. Här hittar vi bl.a. parlamentet och näst intill alla bankers och försäkringsbolags huvudkontor. Ni som har varit som turister i Budapest ska föreställa er området liggandes öster om Donau, med marknadshallen som gräns i söder, och ringvägen, "körút" som gräns i norr. Österut går distriktet till Basilikan, landets största kyrka.

Som investering är femte distriktet i princip "prime cut", MEN det finns ingen plats i staden, kanske förutom vissa delar av slottsberget där priserna redan är så höga som i femte distriktet. En investering här kostar mer en tredubbelt så mycket som t.ex. i VII eller IX distriktet, och mer än 5-6 gånger så mycket som i de yttre distrikten. Å andra sidan är femte distriktet den "säkraste" investeringen både när det gäller framtida prisutveckling och möjligheten att hyra ut sin lägenhet som kontor (något som är mycket vanligt i Budapests innerstad)

Den enda varningslampan i femte distriktet lyser gällande gågatan, Váci utca. Det är omöjligt att hyra ut fastigheter där, eftersom parkeringen inte kan lösas på ett vettigt sätt. Om någon tänker köpa en våning som bostad i en gågata så måste man veta att restaurangerna där producerar både matos och högljudda gäster nästan varje dag på året - ingen trevlig plats att bo på, även om det vid första anblicken kan tyckas som en sund investering att köpa en fastighet på stadens mest berömda gata.

Budapests 23 distrikt: I-IV

Som ni kan se, har Budapest 23 distrikt. Av hävd skrivs dessa alltid med romerska siffror, även i annonser och sedan i eventuella köpeavtal. Historiskt sett är distrikten - liksom i Paris - anordnade i en snäckform inifrån och ut, med slottet (vár) ovanför Donau på den västra sidan som "distrikt I". Denna snäcka har fått ta lite stryk de senaste 150 åren, men man kan - om man vill - känna igen mönstret med I,II,III upp på den västra sidan, sedan IV på andra sidan Donau, med V,VI,VII,VIII och IX tätt inpå varandra osv..

De viktigaste distrikten ur investeringssynpunkt är:

I: slottet och "gamla stan": här byggdes fastigheterna med de högsta kvadratmeterpriserna (1mio huf) som desvärre inte gick så bra att sälja. Slottet och gamla stan ligger högt upp, fjärran från allt som är kul i Budapest, och ständigt inklämmda i ett myller av turistbussar - vid närmare eftertanke ingen bra plats att bo eller arbeta på. Detta har nu även investerare från Irland och Spanien kommit underfund med, som nu säljer av sina dyrt inköpta lyxfastigheter till relativt låga priser till dem som önskar bo i ett UNESCO världsarv.

II: Roskullen, Pashans äng, svala dalen och kalla brunnen: Som namnen antyder är detta ett av stadens två fashionabla bostadsområden. Inre delen av II.a distriktet runt Moskvaplatsen (som sedan nyligen kallas Széll Kálmán tér för att hedra nuvarande regerings ekonomiska politik - men det är en helt annan historia) är högljudt, har dålig luft och massa trafik. Rosenkullen, som på 30-talet fortfarande var en grön oas, är idag fullspäckat med lyxvillor och mindre lyxiga villor. Priserna är skyhöga pga att det är ganska lätt att komma in till city, och för att de flesta diplomatiska residenserna håller till här - tänk er Djurgården utan Djurgård fast med 300 villor per kvadratkilometer.

Svala dalen, "Hüvösvölgy" är i min mening den bästa platsen för den som vill bo i Budapest själv. Här finns anrika villor, som byggdes i början av förra seklet, mycket grönt, en skön spårvagn som gemytligt tar dig in till stan och mycket annat fint som skogar, segelflygplatser, linbanor upp för kullarna och så vidare...

Kalla brunnen, "Hidegkút" var inte alltid en del av Budapest, kanske lite som Nacka i Stockholm, utan inkorporerades ett antal år sedan. Intressant är att det alltid råder en 4 graders temperaturskillnad mot stadens centrala delar, vilket är mycket skönt på sommaren då det blir för hett i city. En stor skillnad är nattetid, när svala vindar från nordväst sveper in över kullarna - man kan sova gott med öppna fönster i Hüvösvölgy och Hidegkút, medans det är näst intill omöjligt att uthärda hettan på natten i stans centrala delar - utan luftkonditionering, vill säga.

III. och IV. är distrikt med blandad bostads- och industriprofil - inga som vi kan rekommendera för investitioner i bostads- eller kontorsfastigheter.

Basfakta Budapest

basfakta fastigheter i Budapest och Ungern

Välkommen till min faktablogg om fastighetsinvestering i Ungern. Bloggen som både ger dig den bakgrundsinformation om fastighetsmarknaden i Ungern, främst Budapest, som är nödvändig innan du köper något här. Meningen är att vi går fram distrikt för distrikt, för att sedan lämna huvudstade och tala om investeringar i slott och herresäten, samt objekt vid Balatonsjön.

"Här" säger jag, eftersom jag sedan år 2000 - med få undantag - är bosatt i denna fantastiska stad. Jag har jobbat med fastigheter i många år, dels hos Chicagobaserade Golub Real Estate and Property Investment, samt som Regionschef Östeuropa hos Regus Busness Centre, en av världens största aktörer inom kontorsfastighetsmarknaden. 

Fastighetsmarknaden i Budapest är högintressant både ur historisk som ur segmentationssynpunkt. Om man jämför med t.ex. Stockholm, där man köper bostadsrätter, alltså rätten att bo i en av lägenheterna i en annars gemensamt ägd fastighet, köper man i Ungern (som faktiskt i större delen av världen) äganderätten till själva lägenheten. En stor skillnad, som jag vill återkomma till vid ett senare tillfälle.

Prisskillnaden mellan billigast och dyrast är mycket högre än i Sverige - marknaden är ytterst diversifierad. I stockholms kommun kostar billigaste ettan omkring 750.000, medan den dyraste kostar 3.000.000 - fyra gånger så mycket. Om vi tar bort de billigaste och dyraste 15%-en, så ligger marknaden för ettor i Stockholm mellan en och två miljoner, dvs en spread på 33% omkring medianen, 1,5miljoner.

I Budapest kostar billigaste ettan 90.000 SEK (och med detta köper du fastigheten för all framtid - utan avgifter varje månad!), medan den dyraste kostar 1.600.000 SEK - sjutton gånger så mycket som den billigaste.

En annan viktig skillnad är att man i Ungern förhandlar NEDÅT vid en fastighetsaffär. Man kan alltså lungt utgå ifrån att utropspriset kommer att minska med minst 10% innan man slår till. Svenska köpare har i det förgångna varit glada om de fick objektet till utropspriset varvid den ungerska säljaren förvånades starkt av att köparen inte ville förhandla! En kulturell skillnad som blir dyr om man inte vet om den.

<a href="http://www.bloggparaden.se/index.php?a=in&u=eastproperty">
<img src="http://www.bloggparaden.se/button.php?u=eastproperty" alt="Bloggparaden" border="0" /></a>

Share on facebookShare on printShare on emailShare on twitter

---